Urban

ภาควิชาวิทยาศาสตร์สิ่งแวดล้อม           คณะวิทยาศาสตร์           มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์           


................

 

........................................................................

 

 


              ปัญหาที่ดินว่างเปล่าในเมืองที่ไม่ได้รับการพัฒนา ที่ดินในชุมนที่ไม่เป็นระเบียบทางผังเมือง หรือพื้นที่ซึ่งน้ำประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์ ฯลฯ เข้าไม่ถึง ตลอดจนที่ดินตาบอดไม่มีทางเข้าออก หรือแปลงที่ดินเศษเสี้ยวและไม่ได้ขนาดสำหรับการใช้ประโยชน์ สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นปัญหาที่สะสมกันมาตั้งแต่อดีต ที่เกิดจากการพัฒนาเมืองอย่างอิสรเสรีไม่มีการควบคุมอย่างจริงจัง ซึ่งนับวันจะเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ จนยากแก่การแก้ไข หากมีการนำวิธี การจัดรูปที่ดิน มาใช้จะสามารถแก้ปัญหาดังกล่าวได้โดยจะทำให้พื้นที่บริเวณที่ได้รับการจัดรูปแปลงที่ดินใหม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างคุ้มค่า และแปลงที่ดินที่ได้รับการจัดใหม่จะมีมูลค่าสูงขึ้นด้วย 

            การจัดรูปที่ดินฯ คือ การนำแปลงที่ดินหลาย ๆ แปลงมารวมกัน เพื่อจัดรูปแปลงที่ดินขึ้นใหม่ให้เป็นระเบียบและสวยงามตามแผนผังที่วางไว้ พร้อมทั้งจัดให้มีถนนระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการ และบริการสาธารณะต่าง ๆ ที่ได้มาตรฐานอย่างครบถ้วนและเพียงพอ เมื่อจัดเสร็จแล้วจะทำให้ที่ดินแปลงเดิมมีรูปแปลงใหม่ที่สวยงาม พร้อมมีถนนทางเข้าออกที่สะดวกทุกแปลง สภาพแวดล้อมชุมชนดีขึ้น และมูลค่าที่ดินจะเพิ่มสูงขึ้นด้วย การจัดรูปที่ดินจะสามารถดำเนินการได้ก็ด้วยความร่วมมือของเจ้าของที่ดิน โดยทางภาครัฐจะเป็นผู้ให้การสนับสนุนการดเนินการในลักษณะประสานการพัฒนาชุมชนระหว่างภาครัฐและเอกชน ซึ่งมีสาระสำคัญ ดังนี้ 

  • จัดรูปแปลงที่ดินใหม่ โดยกำหนด รูปแปลง ขนาด ตำแหน่งที่ตั้ง อย่างเหมาะสม เพื่อให้ที่ดินทุกแปลงติดถนน และสามารใช้ประโยชน์ได้อย่างคุ้มค่า
  • ก่อสร้างสาธารณูปโภค และสิ่งบริการพื้นฐานต่าง ๆ ได้แก่ ถนน ระบบระบายน้ำ สวนสาธารณะ และพื้นที่เปิดโล่ง
  • เตรียมพื้นที่สำหรับสาธารณูปการ แลบริการภายในชุมชนต่าง ๆ ได้แก่ โรงเรียน โรงพยาบาล ฯลฯ เป็นต้น

  ระหว่างการดำเนินงานตามขึ้นตอน เจ้าของที่ดินสามารถหาผลประโยชน์ และอยู่อาศัยในที่ดินของตนเองได้ตามปกติ จนกว่าจะมีการดำเนินการในที่ดินของตน ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้นฝ่ายบริหารโครงการจะจัดหาที่อยู่ชั่วคราวให้โดยจะให้มีผลกระทบน้อยที่สุด 

  1. แนวคิดเรื่องการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่

  การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ (Land Readjustment)เป็นวิธีการหนึ่งในการพัฒนาที่ดินเพื่อพัฒนาหือปรับปรุง โครงสร้างพื้นฐานของเมืองและเพิ่มมูลค่าและประโยชน์การใช้ที่ดินในบริเวณนั้น ๆ โดยไม่จำเป็นต้องใช้วิธีการเวนคืนที่ดินแต่ใช้วิธีรวงรวมที่ดินหลาย ๆ แปลงมารวมกันเป็นแปลงใหญ่แล้วางผังจัดรูปที่ดินใหม่ ที่เรียกว่า “การจัดรูปแปลงที่ดินใหม่” การดำเนินงานโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่” หมายถึง การพัฒนาและปรับปรุงพื้นที่แห่งใดแห่งหนึ่งของชุมชนโดย 

§     จัดสร้างบริการพื้นฐานของชุมชนตามแผนผังเมืองและผังแม่บทโครงการ โดยวิธีการปันส่วนหรือสละที่ดินเพื่อจัดทำสาธารณูปโภค สาธารณูปการ

§         จัดหาเงินทุนในการดำเนินโครงการซึ่งได้มาจาก พื้นที่จัดหาประโยชน์ และอื่น ๆ  

  1. กระบวนการจัดรูปที่ดิน

หลักดำเนินการ

  เจ้าจองที่ดินในเขตโครงการจัดรูปที่กินทั้งหมดยินดีสละที่ดินของตนเองส่วนหนึ่งสำหรับบริการพื้นฐานและนำมาจัดหาประโยชน์ให้กับโครงการ โดยการสนับสนุนงบประมาณสมทบจากภาครัฐ ซึ่งเจ้าของที่ดินมีส่วนร่วมในโครงการและได้รับผลประโยชน์อย่างเสมอภาคกัน ซึ่งโครงการจัดรูปที่ดินจะคงสิทธิและสภาพทำเลที่ตั้งของที่ดินก่อนและหลังโครงการเสมือนเป็นอันหนึ่งอันเดียวกัน

องค์กรดำเนินโครงการ

1.       องค์กรของรัฐ หรือองค์กรท้องถิ่น หรือรัฐวิสาหกิจที่มีหน้าที่รับผิดชอบ

2.       องค์กรร่วมของท้องถิ่นและเอกชน

3.       องค์กรภาคเอกชน (นิติบุคคล) 

  1. การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่มีประโยชน์ดังต่อไปนี้

1.    ในกรณีที่เจ้าของที่ดินในพื้นที่กำลังประสบปัญหาขาดแคลนสิ่งบริการพื้นฐาน และเจ้าของที่ดินแต่ละรายไม่สามารถที่จะแก้ไขสถานการณ์ได้โดยลำพัง

2.       ในกรณีที่งบประมาณของรัฐในการก่อสร้างสิ่งบริการพื้นฐานเพื่อสาธารณะมีจำกัด แต่ความต้องการของประชาชนมีมาก

3.       ในกรณีซึ่งมีความยุ่งยากในการสร้างสิ่งบริการพื้นฐานโดยวิธีการเวนคืนที่ดิน 

              แม้วิธีการเวนคืนที่ดินเป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพในการเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับการพัฒนาอย่างไรก็ตาม จะมีปัญหาต่าง ๆ ตามมา ได้แก่ ค่าชดเชยที่ตกลงกันไม่ได้ การรื้อถอนอาคาร การปล่อยให้พื้นที่ด้านหลังแนวถนนที่ถูกเวนคืน ทิ้งร้างไม่สามารถเข้าไปพัฒนาพื้นที่ให้คุ้มค่า เกิดปัญหาพื้นที่ตาบอด การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาเมืองสามารถหลีกเลี่ยงปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นเหล่านี้ได้ 

4.      การจัดรูปที่ดินในต่างประเทศ

              แนวความคิดของการจัดรูปที่ดินในประเทศต่าง ๆ มีเหตุผลและวัตถุประสงค์ที่คล้ายคลึงกันเพื่อพัฒนาเมือง โดยให้มีการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด มีสภาพแวดล้อมที่ดี เอื้ออำนวยต่อการอยู่อาศัยหรือประกอบกิจกรรมในเมือง มีสาธารณูปโภคและสาธารณูปการที่ได้มาตรฐานและเพียงพอโดยมีหลักการสำคัญ คือการวางผังและจัดรูปทีดินใหม่ให้เจ้าของที่ดินตามความเหมาะสม โดยพิจารณาจากสิทธิของกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่เดิมก่อนการจัดรูปที่ดิน แนวความคิดนี้สืบเนื่องมาจากปัญหาอุปสรรคของการพัฒนาเมือง ได้แก่ การขาดงบประมาณและเงินทุนในการพัฒนาให้เป็นตามผังเมือง ดังนั้น “การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาเมือง” จึงเป็นวิธีการหนึ่งในการพัฒนาการใช้ที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพและช่วยประหยัดงบประมาณของภาครัฐ

            ในประเทศต่าง ๆ ได้ตระหนักถึงปัญหาและแนวทางการแก้ไขดังกล่าว จึงมีการนำแนวความคิดนี้ประยุกต์ใช้กับประเทศของตน ซึ่งก็ประสบผลสำเร็จโดยเฉพาะในประเทศเยอรมัน ญี่ปุ่น ออสเตรเลีย เกาหลีใต้ และไต้หวัน และอีกหลายประเทศที่เริมนำความคิดนี้มาทดลองใช้   ได้แก่ ฟิลิปินส์ อินโดนีเซีย มาเลเซีย และไทย 

  

รูปที่ 9-1 รูปแบบเมืองในต่างประเทศ


 
 CopyRight @ 2004 Environmental Science Kasetsart University. All rights Reserved. :•: Contact Webmaster :  TheGarg